2020年12月1日 

子非魚##按揭奇難雜症系列:離婚法院令

2019-01-04 (週五)

一對夫妻離婚往往令人傷感,當兩人進入婚姻訴訟時,律師樓會在雙方物業「起釘」,物業冊註入“Notice of intention to proceed an application for ancillary relief”(即離婚申請內有財產分配要求)。有了這口釘後,物業暫時不能放賣或放租,除非雙方簽名同意;放賣或出租後所得現金,須由律師樓託管,直至官司打完為止。
完成官司後,法院會命令把物業分配,可能需要轉名,意味要重做按揭。舉個例子,例如法庭命令男方要把其名下物業轉予女方,按揭便由後者負責。
有客人問:「法庭命令轉名,是不是當『送契』?銀行會不會因而不批按揭?」答案是法庭凌駕一切,大部分銀行按揭照批可也,不擔心業權有問題;不過少部分銀行比較保守,過了五年「送契冷河期」才肯做按揭。
離婚轉名受惠一方需要付印花稅,但以舊稅率計算,即就算本身已擁有其他住宅物業,也不需繳付15%印花稅。如果物業是聯名持有,法庭判一方要「甩名」給另一方,印花稅便以樓價一半計算。
至於額外印花稅(SSD),正常非近親轉名需要繳付,不過如果是法庭命令,即使物業是三年內買入,也可豁免稅項;甚至是轉名後,配偶可以馬上賣樓,不需要等三年時間。
有些情況是男方被判物業轉名予女方,女方離婚前是家庭主婦,沒有入息,未能申請按揭。解決方法通常是尋找擔保人;或者物業所餘按揭貸款不多,以資產審查代替入息審查上會。當官司仍進行時,建議先查閱自己的環聯信貸報告,看看有沒有遺忘信用卡數或債務影響信貸評級。如果有,便趁早解決,以免法庭判決後因評級問題影響按揭。
此外,亦有客人問:「申請按揭時,贍養費可以當作入息計算壓力測試嗎?」答案直截了當,是不容許的。值得注意的是,法庭命令轉名不影響住宅物業按揭利率定價,和正常物業無異。目前市場最佳的按揭計劃是 H+1.235%,現金回贈最高可以 2.4%至2.45%;如果現金回贈超過1%,需要扣減貸款額。

子非魚
(逢周五見報)
星之谷按揭轉介榮獲《都市日報》2018傑出按揭轉介服務大獎,以及2018卓越品牌大獎,並出版《按揭達人》一書
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