2021年01月26日 

子非魚##按揭新例後#物業「一開二」重現江湖

2019-10-25 (週五)

最近數月,各大銀行先後削減現金回贈,並調升按揭利率,轉按活動因而轉趨淡靜。不過,當特首林鄭月娥上周放寬按揭成數後,這項融資活動似乎重見曙光。
轉按目的主要是賺取現金回贈及加按套現。兩年前按揭利率普遍為2.375%,現時大銀行則為2.625%,即每100萬元貸款額,每月供多182元。雖然每兩年轉按一次,可以賺取數萬元現金回贈,但以400萬元貸款額計每月供多728元,始終有心理影響。另外,由於社會動盪,業主套現再買多層物業或車位意欲下降。雙重打擊下,轉按成交淡靜了很多。
但自從上周三施政報告宣布放寬按揭成數,1,000萬元以下住宅最盡可借八成;800萬元以下住宅最多可借九成,轉按查詢突然急升,業主將物業「一開二」財技,突然又可以大顯身手。
舉個例,假設現時物業市值800萬元,現有按揭餘額400萬元,未放寬按揭成數前,最多可借六成按揭(480萬元),即只能套現80萬元,莫講是樓,連車位都難買。不過放寬按揭成數後,只要業主的配偶入息達中產水平,這80萬元可以輕易給配偶買入一層800萬元物業。
香港人都愛磚頭,將物業一間變成兩間,是不少業主的夢想。就算現時按揭利率稍升,亦無阻轉按套現突然活躍,想必是不少業主打算踏出致富第一步。
除了轉按,「甩名」活動也比以前活躍。如果夫婦持有聯名物業,任何一方想買多一層樓,均需繳付15%辣稅。但假設任何一方將50%業權「甩」予對方,回復首置身份後再買第二層樓,則毋須繳付15%辣稅,僅以舊稅率計算印花稅。
不只如此,由於「甩名」是當作新買賣個案,順道可以申請八成按揭,套現予配偶作為買第二層樓的首期。假設聯名物業市值800萬元,按揭餘額400萬元,「甩名」後重做按揭,最多可借八成按揭,即640萬元,意味成功套現240萬元。
最後溫馨提示,「甩名」交易是罕有在新例下可以轉按套現的財技;若果物業並不是聯名物業,未能進行「甩名」交易,僅是純粹申請轉按的話,新例下只能轉按揭餘額,不能套現;如業主希望套現,只能透過舊例進行,此舉原意是避免業主將層樓當成提款機。

子非魚 (逢周五見報)
星之谷按揭轉介榮獲《都市日報》2019傑出按揭轉介服務大獎,以及2019卓越品牌大獎,並出版《按揭達人》一書
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