2020年10月27日 

子非魚##按揭新政策的盲點

2019-11-22 (週五)

政府放寬按揭成數,800萬元住宅可以做9成按揭,80萬元首期便能順利上車,甚至連壓力測試也放寬了。過去數周,筆者收到不同人士海量查詢,詢問自己收入情況能否敘做9成按揭,惟要留意就算收入過關,亦非任何職業都可以申請。

首先,9成按揭只適用於固定收入;浮動收入例如佣金制、以現金形式發放薪酬等,未能享受這個優惠,最高只能借8成。以保險業及地產代理業為例,這批人士除了底薪外,可以將佣金計算作入息,方法是以過去6個月佣金平均數計算,而且相關收入必須已經報稅。另外,加班收入也可以當入息,同樣以佣金入息計算方法處理。

當然,申請人如果底薪足夠,也可以嘗試申請9成按揭,但每月供款不能超過底薪50%,而且很多銀行也要求這些人士能夠通過某程度上的壓力測試。至於年尾花紅或雙糧,只要僱傭合約有寫清楚,便可以當成底薪,以兩年平均數去計。上車人士要計好數才簽臨約買樓。

自僱人士最多只可以借8成按揭。所謂自僱人士,是指自己開公司做生意;在直系親屬家人公司打工也算是自僱人士。一些職業如私人補習、私人鋼琴老師等,如果想申請8成按揭,需要提供過去2年利得稅單以及核數師報告。如果公司因為蝕錢而沒有繳交利得稅,就算是自己公司固定出糧給自己,也不能當作是入息。

有些行業如的士、Uber、GOGOVAN司機,申請高成數按揭相當困難,當中Uber司機由於牽涉法律灰色地帶,幾乎是不可能申請到的(但6成按揭可以),故此筆者建議申請人先做按揭預批,批到才好買樓。

高風險工種例如找換店、麻將館、賭場等員工,要做按揭本身很困難,高成數按揭更微乎其微。地盤工人或裝修工人可做8成按揭,惟需要2年強積金紀錄和稅單,如果是日薪制,成功機會較高,能否申請9成按揭則要視乎日薪是否固定。

至於內地收入可否申請9成按揭?如果有香港住址證明、在內地有完稅證、入息文件齊備、工作地點距離香港很近(例如深圳),高成數按揭都可試。但如果地點遠,例如美國,很難說服按證公司在香港買樓是自住用途,批出高成數按揭之可能性便非常低。

以上是筆者經驗分享,一切均以銀行批核為準。

子非魚 (逢周五見報)
星之谷按揭轉介榮獲《都市日報》2019傑出按揭轉介服務大獎,以及2019卓越品牌大獎,並出版《按揭達人》一書
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