2020年08月8日 
2019-11-01


子非魚##準夫婦買樓#勿聯名持有


自從政府放寬按揭保險成數,1,000萬元以下住宅可借八成按揭,800萬元以下更可借足九成,筆者即留意到近月以「準夫婦」名義買樓的客人增加,但不少申請按揭訣竅應留意。
情侶紛紛買樓上車,這也難怪。香港樓價近年高企,婚後若果沒有私人地方,好大機會要和家中「長老」屈居狹小蝸居,導致過去幾年新婚數目減少。但新例後,情況明顯大有改善,兩公婆只要入息足夠,儲幾十萬元首期後,便能置業上車,組織新家庭,確實大大降低年輕人上樓門檻,對邁向安居樂業有無比幫助。
不過準夫婦部署置業,申請按揭時有幾樣事項需注意。首先,物業應該單名還是聯名呢?筆者建議選擇前者,盡量不要聯名買樓,因為若果未來兩人儲夠錢,準備買第二層樓時,由於他們名下已有物業,無論用任何一方名字再買樓,一律要繳付15%辣稅。
如果第一層樓是由丈夫單名持有,妻子的首置配額就可以用來買第二層樓,只需要繳付舊稅率。舉例,如果心儀住宅價值600萬元,首置客只需繳18萬元稅,非首置客則需要繳付15%辣稅,即90萬元,兩者相差72萬元。
雖然夫婦持有聯名物業最終可以「甩名」,將業權售予對方,重回首置客身份,未來買第二層樓毋需繳付辣稅,但「甩名」也要繳付印花稅,以樓價一半計算,這些都是沒有必要。無論物業用了誰的名字,在法律上,家庭資產都是夫婦一人一半,屬誰人名下實際沒有相干。
有客人問,如果入息不足,需要二人薪酬相加,才可以順利申請按揭,聯名買入是否唯一解決方法?其實,只要以任何一人名義買入,另一半做擔保人,按揭可以照獲批。只要向按證公司聲明彼此關係屬未婚夫婦,任何一方也可以成為另一半的擔保人。
不過要留意,如果真的因為種種原因,例如父母要求,準夫婦需要聯名買樓,而同一時間他們任何一方本身已有物業,就算是公屋或居屋都好,都需要繳付15%辣稅。如果並非擁有公屋或居屋,只是家庭成員,則沒有問題。
最後溫提,筆者在其他報章多次指出,雖然按證公司聲明新例下高成數按揭可以免壓測,但大部分銀行未有跟隨。如果夫婦收入總和未能闖過壓測,但供款佔月入少於50%,實際仍有機會過關,建議先到銀行做按揭預批,獲批後才買樓。

子非魚 (逢周五見報)
星之谷按揭轉介榮獲《都市日報》2019傑出按揭轉介服務大獎,以及2019卓越品牌大獎,並出版《按揭達人》一書
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